Jednou z možností, jak investovat nebo v řadě případů jedinou možností, jak účelně rozšířit svou zahradu, může být koupě nemovitosti od obce. Koupě od obce má však svá specifika, a to především řadu omezení a administrativních kroků, které je nutné v rámci procesu dodržet.
Obec navíc není nijak povinna svůj majetek prodávat, nesmíte být proto překvapeni, že vaše žádost nepadne na úrodnou půdu. Přesto se vyplatí to zkusit. Prodej majetku obce upravuje zákon o obcích.[1]
Jaké jsou možnosti?
Jednou z možností je spokojit se s nemovitostmi, které sama obec nabízí. Informace o těchto nemovitostech můžete získat prostřednictvím úřední desky obce, kde jsou zveřejňovány všechny nemovitosti nabízené obcí k prodeji. Další variantou je obec přímo kontaktovat ohledně konkrétní nemovitosti, o kterou máte z různých důvodů zájem.
Pokud se rozhodnete pro první scénář, můžete se těšit na jednodušší proces, protože máte jistotu, že obec skutečně chce svou nemovitost prodat. Stačí, když podáte svou nabídku v souladu se záměrem obce a můžete se pustit do jednání. Tato možnost přináší větší jistotu a snižuje byrokratické bariéry, které by jinak mohly vzniknout při jednání o prodeji nemovitosti z vlastní iniciativy.
Odlišný bude postup za předpokladu, že obec dosud nerozhodla o záměru prodeje nemovitosti. V takovém případě musíte vyvinout vlastní iniciativu a doufat, že obec záměr prodeje odsouhlasí, jinými slovy, projeví vůli nemovitost prodat. Svůj zájem vyjádříte tak, že kontaktujete obec se svým úmyslem konkrétní nemovitost zakoupit, u větších měst bude adresátem například odbor majetkové správy, v malých obcích přímo starosta. Obce za tímto účelem poskytují v řadě případů své vlastní formuláře, na kterých je možné žádost podat. Obce tyto formuláře zveřejňují na svých webových stránkách s ohledem na své specifické požadavky a usnadňují si tím nejen práci, ale i proces podání žádosti pro zájemce. Schválení záměru obce na základě vaší žádosti bude většinou řešit rada obce.[2] V případě, že obec radu nemá, náleží tato pravomoc starostovi. Zastupitelstvo obce si tuto pravomoc může vyhradit.
Stejně jako v prvním případě obec záměr zveřejní na úřední desce, a to nejméně po dobu 15 dní, aby mohly další osoby projevit svůj zájem o předmětnou nemovitost, případně se vyjádřit k zamýšlené dispozici. Ani tato varianta tak nevylučuje podání nabídek od ostatních osob, přičemž všechny nabídky musejí být obcí zohledněny z hlediska výhodnosti a účelnosti. Mějte proto na paměti, že i přesto, že jste projevili zájem o konkrétní pozemek obce a obec s prodejem souhlasí, může se nakonec stát, že pozemek získá úplně jiná osoba.
I přes výše uvedené se obec zveřejněním záměru stále nezavazuje k samotnému uskutečnění prodeje. Obec tedy není povinna si z předložených nabídek vybrat a je možné, aby se obec nakonec po celém procesu rozhodla, že nemovitost nakonec neprodá. Zájemci se budou následně marně domáhat náhrady nákladů spojených s podáním nabídky či škody z titulu předsmluvní odpovědnosti. Na nic takového zklamaný zájemce nemá nárok.[3]
Stanovení ceny nemovitosti a dalších podmínek prodeje
Ohledně stanovení ceny nemovitosti legislativa přímo neurčuje konkrétní postup. V praxi existuje několik možností. Jednou z nich je stanovení minimální ceny nemovitosti přímo v záměru zveřejněném obcí. To znamená, že obec předem stanoví minimální částku, za kterou je ochotna nemovitost prodat. Další možností může být vyhlášení aukce, která následuje po podání žádosti o koupi nemovitosti. V tomto případě obec seznámí zájemce s konkurenčními nabídkami a potenciální zájemci se následně utkají v aukčním procesu a zvyšují své ceny, dokud není dosaženo nejvýhodnější nabídky.[4] Volba konkrétního postupu závisí na přístupu a strategii dané obce.
Kupní cena musí, pokud obec odchylku řádně neodůvodní, dosahovat alespoň ceny v místě obvyklé. Obvyklou cenou je cena, která by byla v obvyklém obchodním styku dosažena při prodeji stejného či obdobného majetku.
Zákon obci nepředepisuje ani povinnost poskytovat veškeré podrobnosti o prodeji. To znamená, že obce nejsou nuceny uvádět informace jako minimální cenu, budoucí omezení využití nemovitosti nebo lhůtu pro podání nabídek na úřední desce. Nicméně, pokud se tyto podrobnosti objeví na vyvěšeném záměru obce, jsou pro ni i pro zájemce závazné.
Jako zájemci o koupi nemovitosti byste měli být připraveni na to, že vás obec může požádat o složení kauce. Tímto požadavkem obec zajistí, že zájemci prokážou vážnost své nabídky.
Jak obec vybere z nabídek?
Majetek obcí je majetkem veřejným a obce jsou proto v nakládání s ním omezeny. Obecně platí, že hospodaření s majetkem obce musí být maximálně transparentní, účelné a veřejnosti přístupné.[5]
Obec není povinna vždy přijímat nabídky na svůj majetek pouze na základě nejvyšší ceny. Má možnost stanovit si specifické zájmy a vybrat takové řešení, které je účelné pro jejich dosažení. Obec by měla hodnotit plánovaný prodej nemovitého majetku z hlediska jeho přínosu pro obec.
To ale neznamená, že obec ekonomické hledisko vůbec nezohlední. S ohledem na požadavek hospodárnosti je výše nabízené kupní ceny vždy zásadní. Obec nicméně může disponovat majetkem i ekonomicky méně výhodně, je-li taková dispozice obhajitelná „důvody hodnými zvláštního zřetele“. Takovým důvodem může být například příslib zájemce, že v nemovitosti bude provozovat obchod s potravinami, který v obci chybí.
Uzavření smlouvy se zájemcem
Po přijetí nabídek od zájemců jsou tyto nabídky předloženy zastupitelstvu obce, které na základě kritérií uvedených v záměru rozhoduje, se kterým zájemcem bude uzavřena kupní smlouva. Zastupitelé hlasují o výběru kupujícího veřejně. Oprávněnou osobou k projednání a následnému uzavření (podepsání) smlouvy je starosta obce. Tato smlouva by měla obsahovat doložku o tom, že záměr prodeje byl řádně oznámen a schválen zastupitelstvem.
Závěr
Koupě nemovitosti od obce může být zajímavou možností pro investici či rozšíření vaší zahrady. Avšak, je třeba brát v úvahu specifika tohoto procesu, jako jsou omezení a administrativní kroky, které je nutné dodržet. Obec není povinna prodávat svůj majetek a konečné rozhodnutí o výběru kupujícího je na zastupitelstvu obce. Přesto se vyplatí projevit zájem a dodržovat stanovené postupy a podmínky. Koupě od obce může přinést zajímavé příležitosti a investiční potenciál, ale je důležité být trpělivý a připraven na možnost, že nemovitost může získat jiná osoba.
[1] Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) [2] Jedná se o nevyhrazené pravomoci rady podle § 102 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích [3] srov. přiměřeně rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25.07.2018, sp. zn. 25 Cdo 462/2018
[4] rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2016, č. j. 4 As 223/2015-43
[5] srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4255/2009