Stavíte na pozemku, který znáte jako své vlastní boty nebo váš dům již pamatuje nejednoho prezidenta? Přesto se může stát, že soused s katastrální mapou v ruce namítá, že část vašeho domu nebo jiné stavby zasahuje na jeho pozemek. V lepším případě můžete čelit požadavkům na peněžitou náhradu, v horším případě bude soused požadovat odstranění předmětné části stavby. Není třeba propadat trudomyslnosti, právní řád nabízí řešení.
Přestavek
Občanský zákoník v ustanovení § 1087 předkládá institut přestavku[1]. Pojem přestavku se týká situace, kdy stavba trvalého charakteru, která byla postavena na vlastním pozemku, zasahuje svou malou částí na přilehlý cizí pozemek. Občanský zákoník tuto situaci řeší tak, že tato malá část cizího pozemku zabraná stavbou přechází do vlastnictví majitele této stavby (zřizovatele stavby). Vlastník sousedního pozemku je za svou ztrátu náležitě kompenzován ve výši odpovídající obvyklé ceně pozbyté části pozemku. Obvyklá cena je taková, která by byla v obvyklém obchodním styku dosažena při prodeji stejné či obdobné části pozemku. Pro aplikaci právní úpravy přestavku je nutné splnit tři základní podmínky.
Zaprvé se musí jednat o stavbu trvalého charakteru. Zákonnou definici stavby trvalého charakteru bychom hledali marně, avšak stavbu lze obecně posuzovat podle jejího stavebnětechnického provedení (tj. z čeho je stavba postavena) a faktického účelového určení stavby (tj. jaké má vlastník se stavbou záměry).
Druhým kritériem je pojem „malá část stavby“ a „malá část pozemku“. Tyto pojmy je nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na okolnosti každého případu. Avšak referenčním kritériem je zpravidla 10 % rozlohy stavby zasahující na sousední pozemek v rozsahu do 10 % výměry daného pozemku.[2]
Třetím předpokladem, který může často představovat překážku pro uplatnění přestavku, je dobrá víra zřizovatele stavby, že buduje stavbu na svém pozemku. Dobrá víra znamená, že zřizovatel stavby neví o určitých právně významných nedostatcích souvisejících s jeho jednáním a ani o nich vědět nemohl. Jinými slovy, že nevěděl, ani vědět nemohl, že neprovádí stavbu na cizím pozemku. Aby byl zřizovatel stavby v dobré víře, musí postupovat s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze u konkrétního případu po každém požadovat. Zákon neposkytuje ochranu nedbalému stavebníkovi, který byl sice subjektivně přesvědčen o tom, že staví na svém pozemku, ovšem jeho omyl byl se zřetelem ke všem okolnostem konkrétního případu neomluvitelný (tj. měl a mohl o svém omylu vědět).[3] U staveb zřízených před 1. 1. 2014 musí být dobrá víra zřizovatele stavby, že stavěl na vlastním pozemku, dána jak v době stavby, tak i ke dni nabytí účinnosti (nového) občanského zákoníku, tedy k 1. 1. 2014.[4]
Dobrá víra zřizovatele stavby tedy představuje domněnku, která může být vyvrácena. Osoba, která tuto domněnku popírá, musí uvést skutečnosti, které ji vyvracejí, a nese důkazní břemeno ohledně těchto skutečností.
Vydržení
Široké veřejnosti známějším institutem je vydržení vlastnického práva. Vydržením se rozumí nabytí vlastnického práva jeho faktickým dlouhodobým držením, tedy situace, kdy má vlastník na části cizího pozemku postavenou stavbu po určitou dostatečně dlouhou dobu. Avšak ani zde není získání vlastnického práva automatické a vyžaduje splnění několika podmínek. V tomto kontextu rozlišujeme dvě formy vydržení – řádné a mimořádné.
Vydržení řádné vyžaduje splnění čtyř předpokladů. Držba musí být řádná, poctivá, pravá a musí trvat po dobu 10 let. Řádná držba se zakládá na platném právním důvodu, přičemž řádným držitelem je v případech týkajících se nemovitostí typicky ten, kdo se ujme držby v návaznosti na předchozího držitele (tj. prostřednictvím kupní nebo darovací smlouvy) nebo na základě výroku orgánu veřejné moci (typicky dražbou). Aby byl držitel řádný, musí mít zjednodušeně v ruce platnou smlouvu nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Držba musí být poctivá, což znamená, že držitel musí oprávněně věřit, že mu náleží právo, které vykonává. O držbu pravou se jedná tehdy, pokud není prokázáno, že držitel se zmocnil držby tajně nebo lstí (např. oplotí-li osoba kus cizího sousedního pozemku s úmyslem pozemek v oplocené výměře užívat a držet). Důkazní břemeno v takových případech spočívá na osobě, která by chtěla vydržení napadnout. Platí tedy vyvratitelná domněnka, že držba je řádná, poctivá a pravá, pokud není prokázán opak.
Pro dosažení řádného vydržení je též nezbytné nepřerušeně držet pozemek po dobu minimálně 10 let. Tato doba zahrnuje i dobu, po kterou předchozí právní držitel držel nemovitost (např. v případě dědictví, darování nebo koupě), pokud jeho držba splňovala výše uvedené předpoklady.
V případě mimořádného vydržení se vydržecí doba prodlužuje na 20 let, ale odpadá požadavek řádné držby. Držitel proto nepotřebuje právní důvod, na kterém by se jeho držba zakládala (typicky smlouvu nebo pravomocné rozhodnutí orgánu veřejné moci). Zároveň se snižuje požadavek poctivé držby na pouhou absenci nepoctivého záměru. Pro splnění této formy držby postačuje držba založená na přesvědčení, že tím nikomu nezpůsobuje újmu.[5]
Užití obou institutů v praxi a jejich srovnání
Pro vlastníka stavby bude v případě, že splnil podmínku vydržecí doby a též další předpoklady řádného či mimořádného vydržení, tedy poctivost, pravost a u řádného vydržení i řádnost držby, výhodnější volbou vydržení, a to díky absenci povinnosti hradit sousedovi kompenzaci za pozbytí vlastnického práva ve výši ceny obvyklé. Z pohledu souseda se tak vydržení stává jistým druhem sankce, protože zanedbal základní právní princip „Právo patří bdělým“ a o svůj majetek se dostatečně nestaral. Vydržení navíc není omezeno velikostí plochy, kterou se změna vlastnického práva dotýká, na rozdíl od přestavku.
Zápis vydržení do katastru nemovitostí může proběhnout dvěma způsoby. Ideálním scénářem je, když soused, který namítá přesah stavby, vydržení uzná. V takovém případě lze provést zápis vlastnického práva na základě souhlasného prohlášení učiněného vlastníkem stavby a sousedem, [6] které bývá doplněno geometrickým plánem znázorňujícím nové hranice pozemků. Častějším scénářem je ale situace, kdy soused nepřistoupí na podepsání souhlasného prohlášení. V takovém případě je nutné podat žalobu na určení vlastnického práva u příslušného soudu (příslušným je okresní soud, kde se nachází nemovitost, jejíž hranice je sporná). Podkladem katastrálního úřadu pro zápis vlastnického práva bude pravomocný rozsudek.
V případě, že vlastník stavby kritérium vydržecí doby nesplňuje, může využít institut přestavku. Nevýhodou přestavku je ale nejen povinná finanční kompenzace původního vlastníka, ale též plošné omezení přestavku, o kterém se zmiňujeme výše. Nutným předpokladem pro úspěšné uplatnění přestavku je opět dobrá víra zřizovatele (vlastníka) stavby. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proběhne obdobně jako v případě vydržení.
Důležité je také zdůraznit, že institut přestavku je použitelný pouze v případě, že skutečně došlo k postavení stavby na cizím pozemku. V praxi se setkáváme s případy, kdy byla u stavby ponechána štítová zeď sousedního domu, který byl později zbořen. Po mnoha letech soused tvrdí, že štítová zeď stojí na jeho pozemku. V takových případech není možné uplatnění přestavku a musíme se spolehnout na vydržení.
Závěr
Stavba na cizím pozemku je častým právním problémem, který vyžaduje pečlivou analýzu a správnou volbu právního institutu. Přestavkem lze dosáhnout toho, že část sousedního pozemku se stane majetkem vlastníka stavby, ten ovšem musí splnit určité podmínky, jako je trvalost stavby, malá část stavby na malé části sousedního pozemku a dobrá víra, že zřizovatel (vlastník) stavby staví na svém pozemku. Vydržením pak může vlastník, který je v dobré víře, získat vlastnické právo na část sousedního pozemku faktickou držbou, a to po dobu 10 let nebo 20 let v případě vydržení mimořádného. Oba instituty mají své výhody a svá omezení. Je důležité zvážit konkrétní okolnosti a podmínky případu před rozhodnutím, kterou cestu zvolit. Kromě přestavku a vydržení zná právní řád i další instituty sloužící k ochraně oprávněné držby cizího práva jako např. žalobu na ochranu držby.
[2] KRÁLÍK, Michal. § 1087 [Přestavek]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 354, marg. č. 14.
[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 4925/2016, ze dne 31. 1. 2017
[4] rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2593/2021, ze dne 27. 9. 2022
[5] PETROV, J. in PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1163; usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2974/2021, ze dne 29.06.2022
[6] § 66 odst. 1 vyhlášky č. 357/2013 Sb., vyhláška o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)